6306 Sayılı Yasayla Riskli Alan İlanlar ile Öncelikli Dönüşüm Alanları Uyuşmuyor!
İBB Deprem Risk Yönetimi ve Kentsel İyileştirme Daire Başkanlığı tarafından yapılan güncel bir çalışmaya göre tespit edilen öncelikli dönüştürülmesi gereken alanlar ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın 6306 sayılı yasa kapsamında riskli ilan ettiği alanlar örtüşmüyor.
Çalışma kapsamında İstanbul il genelinde Tescilli Yapılar, Sit Alanları, Yenileme Alanları, Koruma Alanları ve Boğaziçi Ön Görünüm Bölgesi gibi kısıtlayıcılar uygulanarak, bölgeleme çalışması gerçekleştirilmiş ve İstanbul il genelinde 142 Afet Öncelikli Müdahale Alanı (3617 ha) belirlendi.
Bu alanlar, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı tarafından belirlenen 69 riskli alan (1145 ha) ve 127 rezerv alan (38450 ha) ile karşılaştırıldı.
Karşılaştırma sonucunda sadece 2 riskli alanın ve 7 rezerv alanın kesiştiği belirlendi
–
Kamu Arazileri İmara Açılarak 85 Milyar Dolar Rant Elde Edildi!
İstanbul’da son 20 yılda, büyük ölçekli projelerin sayısı artarak kent konut, ticaret, ulaşım ve tüketim odaklı bir gelişimin içine dahil edilerek, kamu yararını gözeten planlı bir süreçten çok; sermayeye artı kazanç sağlama ve rant üretimi yönünde bir yaklaşım benimsendi.
Bu projelerin şehircilik disiplini açısından durumunu görmek için yapılan bir çalışma kapsamında toplam 227 adet büyük ölçekli proje ve kentsel alan geçmişten günümüze imar planı süreci, plan değişiklikleri, arazi fonksiyon değişimi incelemeleri ile mimari projesinin mevzuat ve yönetmelikler bağlamında incelendi.
İncelenen projeler içinden plan ya da mimari projesi bağlamında belirgin değişiklikleri olan 130 proje seçilerek, İstanbul’da kamuya ait donatı alanları üzerinde ne kadar inşaat üretildiği ve bu inşaatlar ile ne kadar maddi kazanç sağlandığı tespit edildi.
Çalışma sonucunda; yapılan plan değişiklikleri ile 17’si park alanı veya yeşil alan niteliğindeki alan ve 8’i askeri alan olan toplam 78 donatı alanının imara açılarak 3.650.934 m2 donatı alanında toplam 16.112.518 m2 inşaat üretildiği görüldü.
İmara açılan bu alanlarda konutun yanı sıra otel, ofis veya alışveriş merkezi gibi ticari kullanıma yönelik inşaatlar da üretildi. Yalnızca 4 projede TOKİ-Emlak Konut işbirliği ile konut üretilirken, 72 projenin tamamı özel inşaat şirketlerince üretildi. Yani kamuya ait donatı alanları üzerinden sağlanan kazancın çok büyük bir kısmı özel şirketlerin kazancı oldu.
Donatı alanları, orman alanları ve askeri alanları imara açarak, mevcut imar parsellerine emsal artışı vererek, toplam 85 milyar dolarlık bir kazanç sağlandı. Bu kazanç ile İstanbul’daki orta ve üzeri riskli yapıların tamamı 4 kere dönüştürülebilirdi.
Orman alanı veya ağaçlandırılacak alanlar özel imar planı üretilerek imara açılırken, buralarda üretilen konut projeleri “Dikkat Yeşil Alan” ve “Sağlıklı Evler” sloganı ile pazarlanmakta.
Sadece orman alanlarında üretilen bu projelerde yaklaşık 29 Milyar Türk Lirası kazanç elde edildi.
Büyük ölçekli ulaşım projelerinin de etkisiyle 2000-2018 yılları arasında İstanbul’da 23.766 hektar orman alanı kaybedildi. Bu rakam 18 yılda orman alanlarının %10’a yakın azalması anlamına geliyor.
Buna ek olarak 2000-2018 yılları arasında İstanbul’da inşaat sahaları yaklaşık 7 katına çıktı, İstanbul’da 2018 yılında 11.399 ha alan temel kazıları, toprak işleri vb inşaat faaliyetlerinde kullanıldı. Bu alan Şişli ilçesinden daha büyük bir yüzeye tekabül ediyor.
İstanbul’da maddi kazanç adına kaybedilen doğal alanlar orman alanları ile sınırlı kalmazken, tarım alanları da 2000-2018 yılları arasında %23 azaldı.
Toplanma Alanlarına Lüks Konutlar İnşa Edildi!
İstanbul kentsel alanı, 1999 Depreminden sonra rant odaklı projeler ve büyük ölçekli ulaşım yatırımları doğrultusunda kuzey yönünde genişlerken, mevcut kentsel alan yoğunlaşarak, donatı alanları, yeşil ve açık alanlar yetersizleşti.
Aynı doğrultuda, afet ve acil durumlarda vatandaşların bir araya geleceği, yaşanan paniğin önleneceği ve sağlıklı bilgi alışverişinin sağlanacağı güvenli alanlar olan toplanma alanları da yetersiz hale gelmiş oldu.
1999 depreminden sonra 2002’de İstanbul Valisi başkanlığında kurulan ve 14 kişiden oluşan İl Afet Merkez Kurulu`nun belirlediği toplanma alanlarının birçoğunun bugün imara açıldı. Bugün, bu boş alanların büyük bir kısmı alışveriş merkezlerine, gökdelenlere ve çeşitli lüks konut alanlarına dönüştürüldü.
Harita: İlçelerde kişi başına düşen ortalama toplanma alanı büyüklüğü, 2018 (m2)
Bugün İstanbul’da AFAD tarafından 5.636 adet toplanma alanı belirlenirken, İstanbul genelinde kişi başına 2,99 m2 toplanma alanı düştüğü ve nüfusun %98’inin bu alanlara 1km erişim mesafesinde yaşadığı görülüyor.
Buna karşın bu alanlar mekansal olarak detaylı ele alındığında vatandaşların nasıl sığacağı konusu ortaya çıkıyor. Örneğin bazı toplanma alanlarında kişi başına sadece 0,02 m2 alan düşüyor. A4 kağıtın üçte birine denk gelen bu boyut, bu alanında insanların toplanması bir yana ayak bile basamayacağı anlamına geliyor.
Buna ek olarak İstanbul’da 6.200.501 kişiye 0,02m2 ile 0,5m2 toplanma alanı düşerken, 2.945.933 kişiye 0,5-1 m2 alan düşüyor.
1,5m2 kriterinin altında kalmasına rağmen görece kişi başı 1-1,5m2 toplanma alanına sahip olanlar ise 1.487.455 kişi.
Tüm bunlar göz önünde bulundurulduğunda erişim kriterinde toplanma alanlarına erişebilen nüfus oranı %98 olsa dahi nüfus’un %67’si yeterli toplanma alanına sahip değil.
Son 20 Yılda İstanbul’un Dönüşüm Performansı
2007 yılından günümüze İstanbul’da sadece 75 bin yapı riski ilan edilirken, bunların çoğunluğu (yaklaşık 52 bin adet yapı) 2012-2019 yılları arasında gerçekleşti.
Bu arada TOKİ İstanbul’da günümüze dek 50.361 adet konut yaparken 39.192 projesi devam etmektedir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinde yer alan konutlar, bu konutların sadece %15’ini oluşturdu.
Emlak konut ise son 20 yılda İstanbul’da 90 bin üzerinde konut inşa ederken bunların %69’u lüks konut olarak sunuldu.
Tüm bunların üzerine TOKİ’nin kentsel dönüşüm projeleri ile Emlak Konut’un projelerinin konumları, İstanbul’da orta ve üzeri bütünleşik deprem riski barındıran alanlarla nadiren örtüşüyor.
Merkezi yönetimin çeşitli plan ve kararlarla afet riskinin azaltılmasında sorumluluğu büyükşehir belediyesi, ilçe belediyeleri ve vatandaşlara yönlendirmesi esasında deprem ve diğer tüm risklerde önümüzde uzun bir süreç olacağına işaret ediyor.
Riskli yapıların dönüştürülmesinde ihtiyaç duyulan bütçenin elde edilen gelirden karşılanmamış olması kurum ve kişilerin deprem riskine bakış açısının “bütçenin yaratılamayan bir öğe değil, var iken kullanılması tercih edilmeyen bir kalem olduğunu” olduğunu anlatıyor.
Cumhurbaşkanlığının örtülü ödenek olarak tabir edilen “Gizli Hizmet Giderleri” üzerinden verilebilir. 2011-2022 yılları arasında söz konusu giderlerin toplamı ile İstanbul’daki orta ve üzeri riskli yapıların %26,9’u belediyelere ya da vatandaşlara herhangi bir yük olmaksızın dönüştürülebilirdi.
1999 Depremi sonrasında özel iletişim vergisi ve zorunlu deprem sigortası bir sonraki depreme hazırlıklı olmak adına geliştirilen uygulamalar olurken, afet riski gerekçesi ile kentsel dönüşüm uygulamaları da hızlanmış oldu. Bu uygulamalar arasında İl Afet Risk Azaltma Planı (İRAP) afet riskini azaltma ve hazırlıklı olma konusunda yapılan en güncel çalışma oldu.
İRAP dört amaç çerçevesinde afet riskinini azalmayı hedefliyor. Bunlar; fiziksel çevre, yönetişim, ekonomi ve toplum. Buna karşın özellikle deprem konusunda en temel fakat en zorlu risk azaltma yöntemlerinden biri olan fiziksel hasar görebilirliğin azaltılması, başka bir deyişle, kentsel dönüşüm sorumluluğu, süreç ve mali yük kaynaklı zorlukların en yoğun yaşandığı alan olarak, İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve iştiraklerine yüklenmiş durumda.